Enkeltsager
Foreningens indsigelse i forbindelse med byggesag på Aldershvilevej
Mail: Til Gladsaxe Kommune, T.T.U., Byggesagskontoret.
Byggesag@gladsaxe.dk
Vedr.: Byggesag B2016/00357 Aldershvilevej 21 B.
På foranledning af en henvendelse og efterfølgende løbende dialog med vores medlemmer, Åsa Helén Persson og Sune Dalgaard Ebbesen, Aldershvilevej 23 B, 2880 Bagsværd, skal grundejerforeningen hermed fremkomme med sine bemærkninger i forbindelse med ovennævnte byggesag, hvor Gladsaxe Kommune påtænker at dispensere fra den gældende lokalplans bestemmelse om, at bebyggelse maximalt må opføres i én etage med udnyttet tagetage. Tilladelsen vil, såfremt den meddeles, medføre, at den omhandlede bolig vil fremstå som et parcelhus med 2 fulde etager.
Kommunens dispensation til at udvide boligen i nr. 21 B til 2 etager begrundes dels med, at dette er i overensstemmelse med den i 2014 vedtagne By – og Boligpolitik, der på sigt åbner op for at give dispensationer til opførelse af huse med 2 etager, dels med, at det konkrete byggeri vil blive holdt inden for de rammer, der ville gælde for et lignende hus, hvis det var udført i 1 1/2 plan.
Det er grundejerforeningens opfattelse, at det er ulovligt at basere en beslutning på grundlag af nogle mulige, men ikke vedtagne bestemmelser i en tinglyst lokalplan, som beboerne i det berørte område med fuld ret kan forvente overholdt – uanset eventuelle politiske intentioner.
Kommunens oplysning om, at ’det konkrete byggeri vil blive holdt inden for de rammer, der ville gælde for et lignende hus, hvis det var udført i 1½ plan’, er i den forbindelse irrelevant.
Foreningen har tillige noteret sig, at det af tegningerne fremgår, at vinduesarealet på husets førstesal langt overskrider det tilladte – med de dermed forbundne betydelige indbliksgener for naboerne.
For fuldstændighedens skyld bemærkes, at bygningen fremtoningsmæssigt markant vil udskille sig fra den eksisterende harmoniske åben-lav byggestil, der er gældende for området.
Foreningen skal endelig bemærke, at kommunen i sin argumentation for at tillade byggeriet har refereret til et andet byggeri, der er blevet opført på baggrund af en ligeledes ulovlig dispensation, hvilket naturligvis er uantageligt og nødigt skulle danne præcedens.
Grundejerforeningen har tidligere protesteret mod sådanne dispensationer, senest den 2. maj 2016 i forbindelse med grundejerforeningernes årlige møde med byrådet, hvor foreningen inden mødet skriftligt havde fremsendt foreningens synspunkter.
Bagsværd Grundejerforening kan således i det hele støtte det høringssvar, der er blevet afgivet af Åsa Persson og Sune Dalgaard Ebbesen, Aldershvilevej 23, på vegne af de berørte beboere i området, ligesom Sammenslutningen af Grundejerforeninger i Gladsaxe har tilkendegivet, at den deler de her fremførte synspunkter.
De venligste hilsener
Hans-Chr. Gelf-Larsen
Formand ah37@post.tele.dk 40173631
Efter ovenstående er følgende indlæg klippet fra Gladsaxebladet.dk :
Bagsværd Grundejerforening er mildest talt ikke enig i By-afdelingens svar.
I klar strid mod gældende lovgivning planlægger Gladsaxe Kommune at give dispensation i strid med gældende lokalplan i forbindelse med byggesag nr.: B2016/00357, Aldershvilevej 21B.
Gladsaxe Kommune har sendt naboorientering ud i høring i forbindelse med indkommet ansøgning om etablering af 1 .sal på Aldershvilevej 21B således at ejendommen efter tilbygning vil fremstå som værende i to etager. Aldershvilevej 21B, Bagsværd, er omfattet af
lokalplan 97, der i § 5.1.1 fastsætter, at bebyggelse kun må opføres med én etage og udnyttelig tagetage.
I den aktuelle sag er der ansøgt om dispensation fra lokalplanen til etablering af 1. sal, således at ejendommen efter tilbygning vil fremstå som værende i to etager.
Lokalplanen for området (område 1, lokalplan 97, af 1995) blev vedtaget med det formål at sikre området som et attraktivt boligområde med åbenlav boligbebyggelse til helårsbeboelse ved kun at tillade opførsel af boliger med én etage og udnyttelig tagetage. Den ansøgte dispensation strider derfor klart mod formålet med lokalplanen for området.
Det frygtes, at kommunens tilgang vil danne præcedens for at omgå borgernes rettigheder og åbne op for en general dispensation til at etablerer to etagers huse samt dobbeltboliger på grundene i modstrid med lokalplanen. Lokalplanen specificerer klart anvendelsesformålet af området til fritliggende beboelsesbygninger i højst én etage og udnyttelig tagetage indeholdende én bolig til helårsbeboelse.
Sune Ebbesen
Aldershvilevej 23B
Lovligt at dispensere til to etager
Sune Ebbesen skriver, at Kommunen planlægger at give dispensation fra en lokalplan i klar strid med gældende lovgivning. Det er ikke korrekt. Vi har fået et ønske om dispensation til en bolig, delvis i to etager på Aldershvilevej. Trafik- og Teknikudvalget har besluttet ikke at tage stilling, før der ligger et resultat af en nabohøring. Høringen er i gang, og udvalget vil få resultatet, inden de træffer beslutning. Ifølge planloven kan der gives dispensation fra en lokalplan, når det ikke er i strid med lokalplanens principper, dvs. planens formål og anvendelse. At give en dispensation er en helt almindelig foreteelse, som sker rundt omkring i landet hver eneste dag. Lokalplan 97 har som formål at sikre området som et attraktivt boligområde med åben-lav boligbebyggelse. Hvad der defineres som attraktivt åben-lav boligområde, har ændret sig over tid. Mange af kommunens ældre, attraktive åben-lav boligområder rummer en mangfoldighed af boliger og boligtyper, hvoraf en del er i to etager. I en periode har Byrådet fastsat krav om, at byggeri højst må være i en etage med udnyttelig tagetage. I dag er der et andet syn på arkitektur og Byrådet har i By- og Boligpolitikken besluttet at give mulighed for en varierende arkitektur med mulighed for at bygge to etager, hvor der i dag er mulighed for halvanden etage. Krav til byggeriets omfang er ikke en del af lokalplanens formål. Derfor er det lovligt at dispensere til to etager, hvis udvalget beslutter det.
Britt Vorgod Pedersen
Afdelingschef By-afdelingen
Opførelse af dobbelthuse på mindre grunde
Gladsaxe kommunes byråd har den 28. 1. 2014 stillet forslag om, at det tillades at opføre dobbelthuse på alle grunde over 800 m2 – nyudstykkede såvel som ældre grunde i forbindelse med ved ejerskifte – på betingelse af, at byggeriet opfylder strikte lavenergikrav.
Byrådsmedlem Lars Abel (C) stemte imod forslaget og rettede henvendelse til BG og Sammenslutnngen af Grundejerforeninger i Gladsaxe for at få støtte til sit mindretalssynspunkt, nemlig at gennemførelse af forslaget på længere sigt vil medføre en oplagt risiko for, at kommende bygherrer af profithensyn vil opføre sådanne dobbelthuse, hvilket igen vil medføre forringelse af den landskabelige og rekreative (herligheds)værdi i mange villaområder.
BG er enig med Lars Abel i hans synspunkt og finder, at den af kommunen ønskede energibesparelse vil kunne opnås på andre måder, ligesom det må forudses, at forslagets gennemførelse vil medføre øgede nabogener samt værdiforringelser af naboejendommene.
Bestyrelsen har i henhold til vedtægternes §3 taget kontakt med Sammenslutningen af Grundejerforeninger i Gladsaxe, og det er besluttet, at grundejerforeningerne i forbindelse med den forventede offentlige høring i fælleskab vil gøre, hvad vi kan for at modarbejde vedtagelsen af forslaget.
Foreningens høringssvar vedrørende: Forslag til Kommuneplan 2017
Efter en grundig gennemgang af: “Forslag til Kommuneplan 2017”, påskønner Bagsværd Grundejerforening det store, grundige og professionelle arbejde, som planen rummer, og tillader os venligst at fremkomme med vores kommentarer :
Bagsværd Bypark ( s. 4 ): Vi er bekymrede for den væsentligt forøgede trafik som bydelen vil tilvejebringe. Især forventer vi, at Bindeledet vil blive belastet. Den planlagte “Diagonalen” vil krydse to tæt trafikerede veje, og de tænkte løsninger for forgængerne med brede fodgængerovergange og evt. broer virker urealistiske, og vil bryde helt med tanken om en grøn passage til den nye bydel. Vi er usikre på, hvordan “Diagonalen” gennem Byparken harmonisk kan tilsluttes den attraktive “Smørmosen” – (gennem den eksisterende, smalle og ucharmerende tunnel under motorvejen ? ). Dens forløb i Bindeledet og videre over i Bagsværd Søpark er ret uklar. Udformningen af “Diagonalens” forbindelse til Værebroparken må nærmere præciseres. Vi forventer derfor yderligere informationer og høringsmuligheder omkring projektet, inden der udformes lokalplaner.
Bæredygtige boligområder ( s.6): Da der påtænkes væsentlige ændringer i byggekulturen, må det kræves, at der hurtigt udarbejdes lokalplaner med grundig information til og medinddragen af de berørte borgergrupper..
Klimatilpasning (s. 14): Vi glæder os over Kommunens fokus på problemerne omkring ekstrem regn. Vi ser gerne, at der gives meget mere information om de væsentlige økonomiske tilskud, som en grundejer kan få ved at aflede regnvand til sin egen grund. Metoden kan hurtigt gennemføres og er gavnlig for mængden af grundvand. I øvrigt bør det tilstræbes, at nye rørføringer til regnvand og fjernvarme anlægges samtidig i vejene.
Levende bymidter ( s. 17): Ønsket om at gøre Bagsværd Hovedgade til en levende handelsgade i relation til udviklingen af bymidten bifalder vi. Der må nødvendigvis sikres gode parkeringsforhold, som er tidsbegrænsede for at mindske den tiltagende pendlerparkering nær ved S-stationen, hvormed der nu besættes mange pladser. Trafikkrydset mellem Bindeledet og Bagsværd Hovedgade vil blive yderligere belastet. Tung trafik må forhindres gennem krydset. Midterrabat (helle) på stykket fra skolen til kirken bør indtænkes, gerne med træer.
Retningslinier for by ( s. 23 – 27): Åben-lav-boliger.: Forvaltningen åbner op for en variation og mangfoldighed i hustyperne i parcelhusområderne. Vi må påpege risikoen for, at dette kan medføre opførelse af huse der arkitektonisk kan være helt forskellige fra den byggeskik, der er i et området, hvilket kan skæmme harmonien i kvarteret. Forvaltningen må kritisk vurdere et projekt, og afvise det hvor et hus vil være klart afvigende fra omgivelserne, – som det f.eks. for nyligt er gjort i Aldershvilekvarteret nær Bagsværd Sø. Kommunens ønske om en fortætning i villaområderne må vi klart tage afstand fra.
At åbne op for opførelse af dobbelthuse , to-familiehuse og huse i to etager på grunde ned til kun 1000 kvm, er uacceptabelt, selv om at man kræver overholdelse af det skrå højdegrænseplan. Denne fortætning vil fjerne det åbne præg i boligkvarteret, og give skygge- og indbliksgener. Det vil øge trafikbelastningen og støjniveauet. De eksisterende huses handelsværdi vil blive reduceret, og store udstykningsegnede ejendomme vil på spekulativ baggrund stige i pris, når der tillades fortætning med nye huse.
De bevaringsværdige bymiljøer, Aldershvile- og Regattakvarteret, må friholdes for fortætning, som det også bemærkes nedenfor.
Muligheden for opdeling i 2 boliger i huse der er 250 kvm, må vi også tage afstand fra. Biofaktoren for åben-lav boliger bør øges fra o,4 til o,5.
Vi har med tilfredshed noteret, at retningslinjerne i Kommuneplanen snarest vil blive fulgt op af nye lokalplaner der vil tage højde for lokale forhold, inden de får retsvirkninger for borgerne.
Grønt præg: Vi bifalder planerne om at bevare de eksisterende træer og plante nye.
Detailhandel ( s. 39): Planloven forventes at give tilladelse til store detailhandelsbutikker. På linje med at detailhandelen vil blive hørt omkring evt. større butikker, forventer vi, at borgerne også vil blive inddraget.
Byvindmøller ( s. 41): Såfremt det påtænkes at opstille byvindmøller på de 2 høje bygninger i Bagsværd, må borgerne høres forinden.
Affald ( s.41/43): Der står skrevet, at den enkelte ejendom skal sikre tilstrækkeligt areal til placering af det øgede antal affaldscontainere, der nu skal anvendes. Vi forventer, at der i god tid bliver givet nærmere detaljer om dette.
Støj ( s 41/43): Kommunen bør aktivt assistere de borgere, der er plaget af støj fra de store vej- og motorvejsanlæg, som administreres af Vejdirektoratet, i deres klager over støjgener fra trafikken på vejene.
Klimatilpasning ( s. 44): Anlæg af “skybrudsveje”: Beboerne i området må nøje informeres om hvad dette betyder og medfører af mulige oversvømmelsesgener på vejen.
Kulturhistoriske værdier ( s. 56): Vi gør opmærksom på, at der i kommunen er der flere fredede kilder og kildevæld. Flere er beliggende på private grunde og må respekteres.
Bevaringsværdige bymiljøer ( s. 47/48): Aldershvile-og Regattakvarteret er anerkendt som et bevaringsværdigt bymiljø, fordi veje, pladser og grønne områder gør kvarteret til noget særligt. Kommunalplanen vil bevare og forbedre dette bymiljø, som huser en stor del af medlemmerne i vores forening. Vi glæder os over planerne og forventer derfor, at Byrådets ønsker om en generel fortætning i villakvarterer ikke tænkes gennemført for dette bymiljø. Villaområderne omkring Værebrovej og Skovdiget rummer lignende kvaliteter som ovenfor omtalte kvarterer og bør anerkendes som bevaringsværdige bymiljøer.
Stationsnære kerneområder ( s 50/51): Omkring udbygningerne i Bagsværd rummer kommunalplanen ønsker om et udstrakt brug af kollektiv trafik. Vi tror at biltrafik (el.-eller benzindrevet) stadig i mange år vil udgøre en uændret stor del af transportmåderne i området, hvorfor der fortsat skal planlægges plads til bilerne på vejene og på parkeringspladserne.
Flere højhuse i Bagsværd er uønsket, da de vil være i disharmoni med det “åben-lave” boligkoncept i området og vil øge trafikbelastningen.
AFSNIT 3. Infrastruktur . Trafik-og rekreative stier ( s. 57): Muligheden for at færdes med f.eks. handicapscootere og barnevogne o.l. på stierne må tilgodeses. Snerydning bør naturligvis gennemføres.
AFSNIT 4. Natur og fritid ( s. 66): Vi påskønner den skærpede bekæmpelse af invasive plantearter.
Arbejdet på en ny potentiel økologisk forbindelse mellem Hareskovkilen og Hjortespringkilen lyder interessant og vores forening forventer løbende information om projektet, og bidrager gerne til udredningsarbejdet efter evne.
Bevaringsværdige landskaber ( s.68): Det er vigtigt, at der værnes om den unikke Ellesumpbevoksning i Bagsværd Søpark.
Med venlig hilsen Bestyrelsen i Bagsværd Grundejerforening.
Hans-Chr. Gelf-Larsen Formand
Genoptagelse af sag vedrørende enfamiliehus i to planer, Søvej 24, matr.nr. 14abd Bagsværd
|
| Beslutning
På baggrund af tilkendegivelser fra naboerne besluttede et enigt udvalg at meddele tilladelse til dispensation til byggeri af et enfamiliehus i to etager på Søvej 24.
|
| Gennemgang af sagen
Trafik- og Teknikudvalget besluttede på mødet 06.03.2017, punkt 20, at give afslag på en ansøgning fra ejerne af ejendommen Søvej 24, 2880 Bagsværd, der havde ansøgt om tilladelse til at opføre et enfamiliehus i 2 etager.
Der var ansøgt om et enfamiliehus på 340 m2 i funkis stil 2 etager for den del af huset, der ligger langs søbyggelinjen. Mod Søvej ønskedes huset opført i én etage. Dog med gavlen for den 2 etagers mod Søvej.
Grunden er på 2.236 m2. Grunden bebygges med 18,75 procent incl. overdækninger, integreret garage, og overdækket tagterrasse på 12,3 m2.
Baggrunden for afslaget var blandt andet, at sagen adskiller sig fra øvrige sager, hvor der er givet dispensation til et enfamilieshus i to etager, idet der i de øvrige sager har været tale om tilbagetrukket 1.sal.
Ejerne er ked af afslaget og fremfører, at det ansøgte hus vil genere naboerne mindre end et hus med saddeltag. Ejerne har nu fået tegnet et hus med saddeltag, som bortset fra størrelsen på altanen holder sig inden for de rammer, som lokalplanen og almindelig praksis udstikker.
Ejerne anmoder om, at udvalget forholder sig til de to hustyper, da deres første prioritet er det først ansøgte funkishus, der delvis er i to etager.
Ejerne har forelagt de to projekter for naboerne i området, og naboerne støtter ejernes ønske om et funkishus i to etager, fordi huset fylder mindre og er mere skånsomt for naboerne og området. Bilag 1 viser tegninger af de to huse samt fotomontage af, hvordan de to hustyper vil se ud fra vejen og naboen.
By- og Miljøforvaltningen indstiller,
1. at udvalget beslutter, om der på baggrund af tilkendegivelser fra naboerne, skal meddeles tilladelse til dispensation til byggeri af et enfamilie hus i to etager som ansøgt på Søvej 24. |
| Bilag
1. Bilag 1: Tegningsmateriale og illustrationer. (bilag 1 illukstrationer mm. af de to forslag.pdf) |